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宅基地买卖

  农村房屋宅基地大部分都是农村集体土地所建成的,它的具体用处就是给农村人民居住而使用的房子或者修建住宅而使用的土地,那么在农村房屋宅基地可以买卖吗?


  根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以,农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转,卖给非本村人的属于无效的买卖。


  农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办,受房价或者其他原因的影响,总有人无视法律规定,暗地里交易,擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来,购房者占了很大的便宜,但是由于买卖合同属于无效合同,农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此,一旦发生纠纷则会被要求返还房屋,造成一定的经济损失,这就哑巴吃黄连了。所以,在此建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们,慎重考虑。


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  农村村民建住宅需要使用宅基地的,须要完成以下程序:


  一、申请


  申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料,依法召开村委会或村民代表大会进行审议,并张榜公布,在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的,上报给乡镇国土资源所初审。


  二、现场勘查


  乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查,审查建房用地和建设申请条件,并制作勘查笔录和审查意见书。


  三、填申请表


  国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。


  四、村委会审查


  村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见,证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况,由负责人签字,同时加盖村民委员会公章,报乡(镇)人民政府审核。


  五、审核上报


  乡(镇)人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围,并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。


  六、审批


  县人民政府批准用地的,由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。


  七、放样


  由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样,划定范围,填写《放样记录卡》,放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后,用地申请人方能动工建设。


  八、验收发证


  新建、改建、扩建农村村民住宅,应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续,领取土地使用权证书和房屋所有权证书。


  根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定,我国农村宅基地的买卖是被允许的,但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下:


  1、宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况之一,应认定无效:


  (1)城镇居民购买;


  (2)法人或其他组织购买;


  (3)转让人未经集体组织批准;


  (4)向集体组织成员以外的人转让;


  (5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。


  2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:


  (1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);


  (2)同一集体经济组织内部成员转让;


  (3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;


  (4)转让行为征得集体组织同意;


  (5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。